第109章 圈地搭桥布局
重生1990：我有三根金手指正文卷第109章圈地搭桥布局方柏回到商场，给叶帆回个电话。 叶帆问方柏在不在商场这边，想见面聊一聊。 “啥事哦，搞得神神秘秘的。” 方柏等了十来分钟，叶行长到来，约他到办公室。 此时，办公室里就他们两人，外加方石，没有外人。 “方总，方老板，是这样的，这两天看你们一直忙，没空谈贷款的事。 这两天，我向温城总行把星海公司情况述说并申请后，星海公司的信用贷款额度可以提升到两千万元。 如果星海商场扩建投入使用，运营良好的话，还可以继续提升贷款额度。”叶帆笑呵呵说道，同时观察能做主意的方柏。 星海公司在他们支行存款就有一千多万现金，目前还没动，估计也快用于投资星海广场了。 经过抽奖活动后，星海广场全城皆知，星海公司买下的地皮升值了，如果星海广场建成之后，不用怎么宣传，温城人都知道这个综合性商场，前途一片光明。 另外，星海商场的生意越来越好，月营收估计达到两百万元，利润应该不低于五十万元，一年还几百万利息不成问题。 另外，星海公司主动纳税，有诚信，与县里关系好，背景关系良好。 所以，经过调查、考察和分析，总行同意把星海公司的信用贷款提升到两千万元，贷款利息也是可以有优惠。 方柏触碰了一下叶行长，毫不客气对他使用探测，很快搞明白公司能够提升额度的原因。 他当然需要贷款，有钱可以多圈地。 沉默了下，皱紧眉头：“我们目前不缺现金哦，而且你们贷款利息太高了。” 叶帆劝说道：“是这样的，年后各行都调整了基准利率，目前两年定期存款比之前低了一些，你这边信用贷款额度比较高，贷款低于五百万的话，两年期的年利息只要14.15%，但如果贷款额度为两千万的话，毕竟风险就大一些，只能给到优惠14.3%。” 方柏通过叶帆的信息，知道银行又调整了基准利率。 他在年初的时候贷款了200万元，两年期的年利息高达15.8%。 这才过去一个月时间，就降了两个点，波动真大，如果是后世，绝对不会调整幅度这么大的。 未来两三年，银行基准利息波动都非常大。 如果是14.3%的贷款利息，在这个年代，方柏是可以接受的。 “可以，我先跟我父母商量一下，大概需要多少资金，明天给伱答复。”方柏思索了下回道。 星海公司需要银行贷款，只是电话里说不太方便。 叶帆笑呵呵道：“好的，那我不多打扰了，有事给我电话，我亲自带人上门办理。” 以前人家是上门求贷款，现在他得上门，这没法，谁叫人家是超级大客户，整个温城唯独这一家。 待叶行长走之后，方石才跟儿子开口：“儿子，我们还需要贷款吗？” 方柏早有计划，说道：“当然需要，家里支配的投资资金大概一千五百万元。 我打算把第一期占地五千平方商场给建造起来，建造一层地下室加盖五层，总建造面积约2.8万平方米，主体建造连装修和货架等总费用大概需要两千二百万元，要给足二千五百万元预算，我们家里的资金只够前期投入。 后期持续装修就差钱了，不能等缺钱了再贷款，万一情况有变，贷款批不下来怎么办，贷款变卦的事可不少，我宁愿多付点利息。 现在年初好贷款，各银行都是有贷款任务的，到了年底贷款就难了。 我们商场赚的钱，要留着备用，不用全砸进尚未赚钱的投资里面，很多老板倒闭就是因为资金流转问题，我们要吸取人家的教训，不能走人家的老路。 第一期建造好之后，估计得一年时间了。 如果我们自己搞品牌店，估计还需要三五千万元。 不过，我觉得我们玩不来那么多品牌店，需要吸引一部分商家入驻，不需要那么多资金。 但我们要搞综合超市的话，少说要五百万元，不过那是一年后的事了。” 第一期占地五千平方只搞一层地下室，主要用作超市。 剩余三万多平方占地面积，等有钱后再建造，到时候再搞地下两层停车库。 第一期建设时，打地基时就要考虑到未来剩余占地面积三万五千平建造的地基了，要连接起来比较麻烦，最好的办法当然是一次性建造好。 但是，想把占地面积四万平方的星海广场一次性建设好，方柏没有那么多资金，总投资没有两个亿玩不了。 就算银行敢贷款两亿给方柏，方柏也不敢拿这个钱用来投资星海广场，一下子把摊子铺得太大玩不了，光一年利息就得两三千万元。 现在方柏只想赚这个年代最好赚的钱，比如开超市、家用电器商城，哪样好赚钱就先做哪样。 方石听完儿子的话，大概理解了，问道：“那我们大概要贷款多少？什么时候贷款？” “最近把两千万元贷款下来吧，加上我们可支配的一千五百万元，除安排商场两三千万元投资外，仅剩余几百万元。 我还想着多贷款两千万元用来购置地皮，把附近空置的地皮全买下来囤积，过几年就盖住宅楼卖，或者卖地皮。”方柏早就有这个想法了，可当时还没跟县里打通关系。 目前拥有的占地面积四万平方米商业用地得按照双方协议来建造商场，有时间限制，自己不投资建设，到时候得退回地皮，只拿到原来两百万元地款。 如果他想囤积住宅地皮的话，地价就要高不少，情况不一样。 当然，这得看县里卖不卖了，每年都有规划用地。 虽然之前有协议说明，星海公司优先购置星海广场附近的地皮，但得县里卖才行。 等有空了，方柏再去问一问县领导是啥情况。 商场附近住宅楼多了，对星海广场来说，这附近的居民就是自己的长期顾客。 方柏还有一个想法，只要自己在周边圈够足够多的地皮，比如原价值十个亿。 但只要瓯北码头桥一通，立刻涨到十五亿以上，星海广场也更加值钱，翻一倍都不止。 如果ＺＦ不愿意架桥，那他就投资捐桥，不需要搞那么长，投资几千万元就足够了，限高行走，最好只能通小车和行人，不能通大车。 这些地皮涨的钱，捐桥的钱就不算什么了。 但如果囤积地皮太少，不会有老板愿意捐桥的，吃亏的事谁会干。 方柏的打算很精明，上辈子没有投资商这么干，主要还是没算到这一步。 当然，如果温城ＺＦ愿意在瓯北码头搭桥，那再好不过了，但方柏觉得有点困难，东瓯大桥还是按照历史轨迹搭建，因为那边可以连接湖中岛屿，省了一座桥。 现在，方柏就是布局了一张大网，他拿出一张空白纸画出来，直接跟父亲说，把附近哪个地坡买下来，先囤积地皮，不要对外界暴露最终目的。 任谁也不会想到，ＺＦ不搭桥，私人自己捐桥的想法，估计当地ＺＦ领导睡觉都要笑醒。 这么疯狂的想法，谁能想得到啊，毕竟建桥的费用不是几百万元，就这六七百米的跨江桥，再省钱也得砸进去几千万元。 方柏要复习，要上大学，这些事情主要还是交给父亲负责，一年多时间足够他熟悉了。 过去半年时间，方柏不断地给父母灌输经商理念，再加上手把手指导实践cao作，方柏父母已经学会运营商场。 还有近大半年时间，方柏觉得到时候父亲已经可以独立处理一些商业上的事，太难搞的，方柏再协助。 方柏上了大学后，他就没空管理温城的事业，他的重心转移到申城，主要还是科技类企业。 方石听完儿子的规划，有些惊讶说道：“儿子，你这个想法有些疯狂哦，但感觉好像有道理哦，码头那边的市中心地皮好贵，就隔了一条江，价格差了好多倍。” “我猜啊，现在大家缺房子住，去年刚竣工的市区温迪锦园均价一千五百块，卖得挺不错的，各房地产公司看到有钱赚就会挤进去，现在已经有大量建造住宅楼房的苗头了，地皮自然水涨船高。 再过两三年，涨得还会更高。”方柏没跟父亲说炒房的事，这几年让父亲尽量囤积地皮，到了1995年后再建造就行。 不说其他的，如果星海广场建造好火起来了，周边地价也会迅速涨起来。 等过一年后，肯定会有投资商意识到这一点，然后去囤积地皮。 所以，要囤积地皮，最好是在今年。 而且，往后几年不管周边地皮啥价，只要不离谱，尽量买下来。 2000年前在温城圈地可比在北上广圈地更划算，运营周期短，在2003年前全抛掉换一线城市。 方石问：“那得圈多少地皮才弥补搭桥的差价啊？搭建桥梁不便宜吧？” 方柏略思考一下：“桥梁不需要太长，一公里左右就行了，计划1998年搭建，一两年通车，造价估计五千万元到一个亿，可命名为星海大桥； 我们就只算住宅用地涨的差价，保底涨到市区价格的80%，那需要价值2个亿的地皮，如果盖房子卖的话，几千万的地皮就足够了，从房价上赚差价。 现在地皮便宜，只需要囤积两百亩就足够了。” 方柏已经说得太保守了，按照2003年温城炒起来的房价，市区每亩住宅用地成本至少要三百万，多则五百万元。 如果是在2000年，房子还没炒起来，市区每亩住宅用地成本估计是一百五十万左右，瓯北码头附近的地价只有市区的三分之一。 如果通桥，瓯北码头的地价和房价要涨到市中心80%-90%，但如果靠近星海广场，地价肯定要超过市区。 在后世，万大广场周边的房价都要比其他地段高20%以上，甚至高达50%。 如今地价便宜，方柏商场那块地是每亩3.3万元，带有强制性限时规划，才有优惠价。 如果是住宅用地，目前再贵也不超过每亩七万元。 若是自己公司盖房子，囤积一百多亩住宅用地到搭桥后再开发，就足够弥补搭桥的成本了。 当然，目前地皮囤积得越多，未来赚得越多。 就算没桥，两年后地皮就迅速涨起来了，至少涨五倍，方柏也是大赚，也花不了他多少时间，就画个圈而已，剩余的交给父亲负责。 商场投资建设之前，他打算找陆大海聊一聊，把他的工程队给收购了。 把工程的钱给别人赚，方柏还不如自己投资一家工程队，哪怕他不想搞房地产建设，一样有大量工程要做。 如果对方不愿意，方柏再找另外的工程队投资，总会有愿意的。